8月下旬，从认房不认贷、调整首付比例、调整二套房个人商业贷款利率加减点、降低存量首套商品住宅个人贷款利率等一系列政策汹涌来袭。一线城市已经开嗨，部分项目涨价、看房增多，当然也存在冷热不均现象。青岛尚在徘徊踟蹰，本轮政策影响几何？还有什么可以期待？四季度该何去何从？房天下【FANG谈】栏目特邀多位业内资深大咖共话新政！

此篇为业内大咖冯显泉老师，冯显泉，地产界资深人士，中国社科院特邀房地产专家，中国房地产报城市与区域治理研究院特聘专家，2017-2022连续六届中国地产经理人100强地方（省市）专家评审，中国生产力学会常务理事，青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长。

关于认房不认贷和存量房贷利率下调的看法：

认房不认贷和存量房贷利率下调政策，体现出政府对维稳楼市的决心，对于一线城市购房者来说，无疑是一个重大的利好，对于刚需购房人群是特别大的支持和优惠，对于改善性人群也放低了门槛，减轻了首付的压力，降门槛与降成本相结合，促进需求释放。政策对一线城市影响颇大，其他城市本地化政策正在陆续出台，影响有待观察。

关于青岛本地楼市新政的看法：

青岛在全国的一二线城市当中属于一个独特的存在，它有一个突出特色，市场的慢冷慢热。从城市政府的视角，每次面对新的市场政策上，相对都比较稳健，所以这一次，明确的认房不认贷，青岛目前还暂时未出。青岛房地产无论新房二手房，存量都比较大。供需角度来讲“需”这一端需要宽松政策，“供”这一端也需要适当发力。只有两端共同发力，才能促使行业的健康持续发展。

从化解楼市风险角度来讲，保交付更是现在重中之重，它牵扯到金融安全、经济安全，社会稳定，目前楼市信心不足，很多购房者都在犹豫，购买之后还贷能力如何，房价如何变化，房子能否按时保质保量交付等问题，因此需要政府站在整个社会经济体系下，多出台针对性的政策，重振信心，促使房地产行业良性发展。

关于第四季度楼市看法：

近期无论从中央层面，还是国家各部委层面，还是四个一线城市以及其他大中型城市都在相继出台一些楼市的宽松政策，促使房地产回归平稳健康。在这样的大环境下，舆论氛围，社会氛围，政策支持，房地产市场肯定会慢慢回归到相对平稳的状态。

这么多利好的政策，楼市会不会再次疯涨，这个问题其实不用担心，房地产这两年下行很多，加上疫情以及其他各方面的综合因素作用下，楼市已经到了一个全新的阶段，和以前的内部逻辑完全不一样。市场信心的重建，需要一个缓慢的过程，房地产再次疯涨大火的现象很难出现。

关于第四季度买房问题：

关于四季度该不该买房，每个家庭有每个家庭的特殊情况。但是目前来看，刚需购房者，今年应该是比较友好的时期，刚需本身不属于投资住房，经过两三年沉淀，市场价格已经比较务实，金融政策更是多重利好，所以刚需购房，该出手时就出手。

而对于改善性住房来说，改善本身就对住房品质要求比较高，所以这部分购房人群本身比较有经验，会自我判断出手时机，在哪个板块哪个楼盘出手。所以他们的判断能力相对来说是比较强的，改善性质的买房一定要挑选合适的符合自我认知标准的产品，多方面考虑，对产品的高度认同才是出手的标准。