首套房、二套房认定全面实行“认房又认贷”后，市民在办理住房贷款前必须到济南市房屋档案馆开具房产证明，记者昨天从济南市房屋档案馆了解到，对于已经出售、转让的房产，只要曾经登记在当事人名下，都会体现在房产证明中，但各家银行对于出售房产后再买房的认定并不相同，有的银行认定为首套房，有的认定为二套房。

一家股份制银行的房贷审批人员告诉记者：“如果严格按照政策办事，只要原来曾经拥有过房产，哪怕已经卖了，再买房都应该算作第二套房，但这个也可以灵活掌握，如果房贷中心负责人同意，客户就可以享受首套房的低首付和折扣利率。”

采访中记者发现，银行业内人士对于出售房产后再买房有不同的理解，有的认为这种情况下当事人已经是无房户，再买房应算首套自住房；也有人认为当事人可能把自己名下的房产名义上转让到亲戚朋友名下，再买房仍然有炒房嫌疑。

外地有房无处可查

“认房又认贷”中的“认贷”可以通过央行的征信系统查询到当事人家庭在各地的贷款买房记录，但“认房”查询系统局限性较大，记者了解到，即便是济南地区，如果当事人在平阴有一处房产，济南市房屋登记信息系统中也无法查到。

据了解，济南市房屋登记信息系统只能查询到当事人在济南市区的房产，在其他地市的房产无法查询。李先生是济南户口，他的妻子在烟台工作，李先生一家在烟台已经拥有两处房产，在济南买房仍然可以享受首套房优惠政策。

由于电子录入需要花费大量时间、精力，业内人士预计，要实现房屋登记信息的联网，至少需要一两年的时间，这无疑让异地炒房者有漏洞可钻。

公积金贷款尚未受限

对于购房者来说，要规避二套房贷的高首付、高利率，的办法是利用公积金贷款。

公积金贷款的利率比商业贷款的七折优惠利率还要低，而且，多家银行在接受咨询时表示，市民只要按时足额缴纳公积金，之前没有使用过公积金贷款，或者是上一笔公积金贷款已经还清，都可以通过公积金贷款买房，首付成数和利率等方面不受多套房限制。

今年截至7月底时，济南公积金贷款发放额已比去年同期增长近三成之多。在济南的不少楼盘，“使用公积金贷款”已经成为促销人员支招购买第二套房的“法宝”，去年以前，因为手续烦琐，部分楼盘特别反感客户使用公积金贷款。

据了解，国内部分城市已经收紧了公积金二次房贷，并停止发放公积金第三次房贷。

业内人士分析，如果房价涨幅不能得到有效控制，国家相关部门可能会在公积金贷款政策方面“动刀”，进而补上其他二套房政策方面的漏洞。

四部委公布二套房公积金贷款政策，在二套房上从严把关，并且在联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》当中在次重申了有关二套房公积金贷款政策态度问题。