主题：青岛房价会涨吗？？专家们是这样说的。。。

近期，70个大中城市房价逐步回暖，上升态势可用四个字概括——小心翼翼，在限购调控与灵活周转之间，房企对“政治正确”的自觉性已然今非昔比，既要防止房价猛蹿带来更严重的政策控制，又要在非投资类产品下足功夫、高速周转。

对于房地产企业的治理、内控水平，商业评论人士通常都斥之以粗放管理、乏善可陈，这句话放在5年、10年前应该没有问题，然而在经历了过山车式的数轮调控后，地产企业在死去活来、活来死去的折腾中，长足了记性、磨出了经验，制造业、服务业百年来积攒的经验给房地产业提供了参照，任何商业体良性循环的正道是，产品标准化、打开资本通道、企业核心价值体系构造等等。

虽然已有千亿、数百亿级的强悍房地产大佬，但这并不意味着后来者没有机会，中国庞大的城市化命题仍给出了足够的想象力，画卷刚刚展开，任何一个谙合真正商业规律的企业，都将有博胜未来的机会。

经济观察报：你如何看今年的市场走势？

田明（朗诗集团董事长）：2013年形势会好于2012年，但不会有像2009年那样反弹。如果上半年在一、二线出现较大反弹，会招致调控加压，全年曲线可能呈现先上后下的趋势。如果上半年市场上涨温和，全年将比较平稳。

经济观察报：如何看待中央对城镇化的推进？公司对此有何战略安排？

田明：首先我认为城镇化不等同于房地产化。城镇化需要有实体经济的支持。有了制造业、服务业才能解决进城人口的就业问题。所以城镇化是经济发展的结果而非手段。

我们判断，三、四线及以下城市，当前产业基础并不好，现在还处于大城市化的阶段。另一方面一线城市的竞争将非常激烈。所以我们未来几年的主战场将是二线城市，其范畴包括省会城市、计划单列市和津渝两大直辖市。

经济观察报：朗诗过去一直有鲜明的特色，今后规模上会否有突破？

田明：今后能存活的行业企业，一种是资金雄厚、规模大，另一种是有绝活。绿色一直是朗诗的核心竞争力，今后也要有规模。长期以来，朗诗缺乏外部融资渠道，在此情况下，我们今年将突破百亿规模，计划在5年内实现年度300亿元的销售回款，进入行业规模前30强。

经济观察报：去年朗诗系统地搭建起非地产开发板块的框架，今年有何部署？

田明：今年在金融、科技、养老和代建上有大的探索和突破。朗诗去年下半年成立青杉投资，通过基金、信托等筹集管理着12.5亿的资金，今年管理规模会增加到30亿元，用于支持朗诗的开发、养老等板块。养老板块，一方面继续在开发项目上配套养老地产，另一方面正在与许多地方政府商讨养老社区的供地方案。技术板块已经成立两家公司，在公建、养老等项目上输出技术、代建、咨询设计等系统方案。

经济观察报：怎么看2013年的房地产市场形势？调控有无加码可能？

单伟豹（路劲地产董事局主席）：今年房地产的整体形势，我还是比较看好的，平稳发展，因为压抑了那么久，不让它涨，是不可能的。但是也不可能涨得太猛，如果涨得太猛，就有可能有新的调控政策。但政府也不会让房价下跌很大，因为房地产市场对经济的整体形势影响太大。

经济观察报：2013年会采取哪些方法来保持并进一步扩大规模？

单伟豹：2012年，我们地产业务实现了118亿元港元的销售额，较2011年上升69%。今年，我们计划在已进入城市深耕，优化产品结构，加快库存消化。我们希望保持年增长30%的速度，增长太快可能有风险。

经济观察报：路劲在商业地产领域有哪些规划和战略？

单伟豹：当初，很多开发商做商业地产，是因为住宅的调控，但是因为没有商业地产的开发运营经验，盲目进入会面临很大的风险。

我比较看好养老地产，但是现在缺乏政策支持。比如以后政府是否可以考虑把养老地产项目列为不占用地指标的范围。

另外，我也比较看好产业地产，如医疗产业、旅游产业等。比如一个医院就能带动整个周边区域的发展，但是现在条件还不是很成熟，可以尝试几家开发商联合起来一起投资尝试，这样会减小风险，也可以探索新模式。旅游地产也会有很大的发展空间，随着经济的发展，人们收入的增长和生活水平的提高，对旅游的需求将越来越旺盛，这样具有投资属性的旅游地产就会有很好的发展前景，旅游地产也可以采用多家开发商合作开发的模式来尝试。

经济观察报：如何看待中央对城镇化建设的推进？对此有何战略性安排？

单伟豹：城镇化是促进经济发展的一个新动力，因为现在出口、投资、内需三大引擎都不太好，对经济的促进作用不大，而中国目前的城市化率大概是50%，城镇化有很大的发展空间。城镇化对房地产市场肯定有一定的推动作用，但也要根据具体城市来区别对待，路劲也会在现有的部分城市参与城镇化建设。

经济观察报：调控初期一、二线城市受较大影响，但后期这些区域回暖明显，对企业的利润贡献可观，部分三、四线城市则产生泡沫，你对一、二、三、四线城市的发展布局作何判断？

单伟豹：我觉得并不能笼统地说，现在三、四线城市就产生了泡沫，要根据具体城市的供应和需求来看。比如温州房价就很高，因为调控房价下跌也很大，肯定是存在一定泡沫的。鄂尔多斯也是，没有产业支撑，供应过剩，现在下跌幅度很大，估计十年内很难恢复。其他城市就要进行充分调研、区别对待。

部分开发商重新回到一、二线城市，也不完全是因为三、四线城市市场饱和了，而是因为过去几年，它在三、四线城市扩张过快，饱和是针对的它自身而言，并不是整个市场。

我们在区域的选择上，并不会有一、二线和三、四线城市的具体划分，会在现有的重点城市深耕，比如一线城市的个别区域，也会在具有发展潜力的三、四线城市发力。

经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？

凌克（金地集团董事长）：中国的房地产业仍然处在重要的机遇期，市场总体仍然会继续向上。但部分热点城市房价的快速上涨，可能会引发政府加重调控力度，房地产市场投资性需求仍将被抑制，限购和限贷的政策还会延续。另一方面，保障房制度建设将持续推进。同时房产税从试点到逐步推开，也将循序渐进地发挥作用。

经济观察报：收购星狮地产之后的进展如何？商业地产领域的投资计划如何安排？

凌克：2013年1月29日，星狮地产举行股东周年大会，动议通过更名为金地商置集团有限公司；同日，公司还宣布通过配售融资超过7亿港元。金地商置要成长为金地集团规模快速扩张、业务结构转型的重要载体，未来投资领域主要包括：以城市综合体为主体的商业中心投资与运营；公寓和住宅的开发销售及物业管理；写字楼的运营及物业管理；产业园区的开发、运营及物业管理；超五星级酒店、精品酒店的开发与运营。