一落户新政的出台背景。
这次落户青岛，实则是一个酝酿很久的新政。
至2020年12月14日，青岛已发布《关于进一步深化户籍制度改革的意见(征求意见稿)》，向社会公开征求意见建议。那份报告与现在的正式文件相去甚远，市场早就预料到了。
不过，截至今年3月15日，青岛官方发布的《关于进一步深化户籍制度改革的意见》，还是引起了轰动。

青岛落户新政的背景原因主要有以下几个方面：
首先，青岛的人口增长已经进入瓶颈。据青岛市政府有关部门介绍，青岛户籍人口2018年增长17.90‰，新增14万多人，2019年增长13.27‰，新增10万多人，2020年增长9.75‰，新增8万多人，但连续两年人口增长和净增长都出现下滑。
就常住人口而言，青岛这几年的表现也并不出众。据青岛统计局统计，2017-2019年三年间，青岛常住人口增加了30万，每一年增加约10万人，增幅已经难以实现大的突破，与同类城市相比，也是相形见绌。
第二，山东省的敦促。2020年3月3日，山东省发布实施《关于建立健全城乡一体化发展的体制机制和政策体系的意见》，要求“尽快放开济南、青岛中心城区落户限制”。自此以后，山东省多次强调要“在全省范围内全面放开城镇落户限制，取消其他前置条件和附加限制”，最近一次是2021年3月4日。2020年4月29日，全省兄弟城市济南已经出台了“零门槛”落户政策。
第三，人口红利减少。下面的图表是我国历年出生人数，可以看出，从1990年到现在，出生人数每年都在减少，2019年已经接近于历史水平，1961年也就是自然灾害发生的最后三年。尽管2020年出生人口数字尚未公布，但从公共安全部的数据(1003.5万)可知，很可能低于历史水平。在我国出生人口急剧下降的年代，许多城市已经先知先觉地加入了“抢人口”大军，这是我在《落户，青岛为何如此傲娇》中所说的。在文中已作了分析。这一严峻形势，正是造成上述两点的深层原因，也是青岛落户政策出台的深层原因。
这次青岛落户新政虽未达到“零门槛”，但力度依然很大。

对市中心城区(市南区、市北区、李沧区、崂山区)，学历放宽到大专学历，技术工人放宽到初级职业资格，住房取消面积限制，并取消父母投靠年龄限制，建立社区集体“兜底”无合法固定住所、无近亲属家庭户、无单位集体户等人员落户，也就是说，你在青岛没有近亲，没有工作，没有房子，还在租房子。县级以上城市全面放开落户限制。
青岛市落户新政，基本达到了想落户就能落户的程度，初级工证很容易拿到，再不济也可以无条件先去县三市落户再转到青岛市区。
青岛市的落户新政，可谓是从政策上“拦住”了人口、人才入青岛的大门，可实际效果如何？
二是青岛人口的变化。
落户新政对青岛人口的影响主要体现在以下几个方面：
，短期内肯定会导致户籍人口迅速增加。其中着急落户的人就有这几种，以前买不起房的，孩子上学需要落户的，父母跟随孩子落户的，需要落户的，突破了买房的限制。据媒体报道，新政出台后的第二天，已迎来一波小高峰。
这种户籍人口在青岛迅速增长的局面不会长久。我国政府统计的人口可分为户籍人口和常住人口两类，户籍人口大于常住人口意味着人口的流失，常住人口大于户籍人口意味着人口的流入。以上两项指标，常住人口更重要，说明一个城市的真实人口数，如2019年底深圳常住人口为1343.88万，而户籍人口仅为494.78万。
为什么说青岛这种户籍人口的快速增长不会持续很长时间，因为这些落户的基本都是自己已经在青岛的人，以前由于各种原因不能落户，现在落户只是常住人口转变成户籍人口。这就是说，青岛的人口只是在内部转化，而非外部流入。当这个内部转换结束时，进入的高峰时期就结束了。
所以，会不会有外市的人因落户新政而来青岛呢？这当然是有道理的，青岛背靠山东这个人口大省，又是山东经济的龙头和声望的城市，应该是山东省人口吸引力的地区。此外，青岛的人才补贴和人才住房政策，将与落户新政的影响相互叠加，推动省内人口流入青岛。
但是紧跟着人才补贴、人才住房、落户新政，还是无法改变青岛人口流入的颓势。不只青岛，许多大城市都出台了类似的政策，人口、人才不会无缘无故的流向哪座城市，而是会根据薪酬、职业前景、产业结构等进行排序，决定去哪座最适合自己的城市。
青岛推出的人才补贴、人才住房、落户新政，只不过是在政策的“硬件”上与其他城市处于同一水平线上，至于有没有来得及，还要看薪酬、职业前景、软件产业结构等方面的情况。
所以我判断，青岛的落户新政不会大大增加青岛的常住人口，因为与其他同类城市相比，青岛的经济发展和结构还远远不够。
在青岛十四五规划中，提到到2025年常住人口将达到1100万，相当于每年增加300,000人。按照青岛当前经济发展水平和常住人口增长速度，这一目标是宏大而艰巨的。

给青岛房地产市场带来影响。
“落户新政”对青岛房地产市场的影响主要有以下几点：
首先，原来没有购房资格的人可以通过落户买房，即增加了购房人数。目前青岛限购政策是，没有青岛户口的购房者在购买住房前必须缴纳一年的社会保障。如今新入户即可立即买房，短期内将释放大量购房需求，增加购房人数。
第二，本来有一套房可以买两套的。原来外地户籍在青岛只能买一套房，现落户后可以买两套。
第三，已经有两套房的父母可以通过落户来购买三套、四套。青岛市限购两套住房，但可通过父母落户，分户，增加父母落户在本市的两套住房数量。原本父母投靠子女必须“男满60岁，女满55岁”，这个年纪的父母对买房已没有太大的欲望；现在父母投靠年龄限制取消，许多年幼的父母只有四五十岁，仍然很有战斗力。
第四，小户型的房源市场会好一些。《警醒，从青岛某二手房成交价4.25万开始》一文中曾分析，无论是新房还是二手房，青岛144平以上的房价基本上是下跌、上涨的，青岛楼市已经进入了一个以改善为主的时代。如今取消了落户限制的住房面积限制，小户型多了一项落户功能，将对小户型的房子，特别是构成利好。但是这种影响是有限的，不会改变青岛改善为主的趋势。改善型住宅的崛起，说明青岛楼市已进入内卷化，外来购房能力不足。
总结起来，青岛落户新政无疑将对楼市构成利好，这是毋庸置疑的。但是影响到底有多大呢？我想信号的重要性比实际的重要。
本来青岛的限购政策很严，其实只要想买房子都可以通过一些途径买到，只不过增加了一些成本罢了。从政策上说，这部分额外成本可以省掉，但是，有几个人会为了几百万的小钱而做几百万的买卖呢？
而真正能影响青岛楼市的，不是已经存在的常住人口，而是外来人口的流入，这才是最根本的改变楼市走向的方法。如前所述，青岛对外来人口的吸引力仍有待增强，仅少数外来人口，可能仍将被人才公寓所吸引。
因此，落户新政对青岛楼市的真正影响还是锦上添花。之所以说锦上添花，是因为落户新政的时机适逢，青岛楼市已开始回暖。
不管是国家统计局的数据，还是冰山指数，都表明青岛的房价已触底反弹，并开始出现正增长：
房地产市场淡季时，落户新政也许只会惊动一片波澜，但旺季时却可能激起一片风波。所以，想在青岛买套房子或置换的朋友，还是尽早下手为好。
当然，在国家“房住不炒”和青岛“五年限售”政策下，在外来人口增长处于瓶颈期的青岛，在郊区新房大量供应的基本面下，不推荐在青岛炒房，这是“玩火自焚”。