济南，2017年7月25日 —全球领先的房地产服务商戴德梁行回顾2017年上半年度济南房地产市场的表现，并展望未来的发展。

甲级写字楼市场处在发展的初级阶段，板块间差距巨大

2017年上半年，位于市中心板块的祥恒广场入市，为济南单一业权甲级写字楼市场带来3.3万平方米的新增供给。截至2017年6月底，济南单一业权甲级写字楼存量为508,725平方米，其中市中心板块甲级写字楼存量为462,475平方米，奥体板块甲级写字楼存量为46,250平方米。

从空置率上看，截至2017年6月底，济南单一业权甲级写字楼市场总体空置率为42.2%，其中市中心板块受祥恒广场入市影响，空置率升至45.9%，处在较高水平，奥体板块空置率为3.5%。分商圈来看，市中心板块受益于其良好的配套条件，吸引了一些金融类、教育类公司入驻，如中信证券租赁国际财富中心3,300平方米，学而思教育租赁中海广场4,600平方米。奥体板块只有玉兰广场一栋单一业主写字楼，目前入住率为96.5%，已接近饱和。

从成交租金来看，截至2017年上半年，济南单一业权甲级写字楼市场平均租金为每平方米每月120.20元。分商圈来看，市中心板块单一业权甲级写字楼楼宇质量较高，平均租金为每平方米每月125.70元，奥体板块因其为新兴板块，且周边小业主持有写字楼存量巨大，一定程度上影响了物业租金定价，奥体板块写字楼平均租金为每平方米每月84元。

2017年下半年，整个济南甲级写字楼市场将有近84万平方米的新增供应入市。这些项目主要集中在奥体片区，随着这些项目的集中入市，济南甲级写字楼市场竞争将会更加激烈，业主承压之下可能会降低租金报价以吸引客户，同时市场空置率也将进一步上升。

通览市场，济南甲级写字楼市场目前还处在初级发展阶段，单一业权写字楼占比仍较小。未来三年，济南甲级写字楼新增供应主要集中在奥体片区，未来奥体板块单一业权写字楼存量或超过市中心板块。

济南零售市场各商圈间发展差距大，多业态购物中心将成主流

2017年上半年，济南零售市场无新增供给入市，截至6月底，零售市场总存量为156.7万平方米，其中存量的是泉城路商圈，体量为47.8万平方米。而作为近几年新兴起的奥体商圈，总体量为37.5万平方米，已成为济南的第二大商圈。

从空置率上看，截至2017年6月底，济南零售市场总体空置率为5.9%。分商圈来看，洪楼商圈、西市场商圈等因为百货商场较多，空置率较低，而购物中心分布较多的大观园商圈、泉城路商圈等空置率处在相对较高水平。

从平均租金来看，截至2017年上半年，济南零售市场平均租金为每平方米每月327元。分商圈来看，泉城路商圈平均租金，达每平方米每月540元，英雄山商圈平均租金，为每平方米每月150元，其余商圈平均租金位于190元到250元之前，租金水平差距较小。

未来三年，济南优质零售市场还将有81万平方米新增供应入市，主要集中在泉城路商圈、奥体商圈及大观园商圈，其中位于奥体商圈的万象城将于2018年开业，体量为20万平方米。

未来的济南零售物业市场，一方面，随着各大购物中心的入市，市场竞争更加激烈，将会对商铺的租金和售价造成较大压力，另一方面，随着济南零售物业市场的更新换代，拥有多种体验式业态的一站式购物中心将成为济南零售市场的主流。

济南住宅市场呈量价分离走势，价格涨势或减缓

自2016年10月济南发布限购政策之后，济南住宅市场开始呈现出量价分离走势，截至2017年第2季度，济南商品住宅成交量从2016年3季度的38,787套降至13,695套，下降了近65个百分点，而成交均价却从2016年3季度每平方米9,369元一路升至每平方米11,057元，上升18%。

2017年上半年，济南住宅市场新增供给量触底回升。二季度，住宅新增供给量为16,924套，结束自2016年三季度以来新增供给量不断下滑的走势。截至6月底，济南市可售住宅套数为49,801套，库存多年保持相对稳定；市内各区中，以历下区与历城区库存数量，均超过12,000套。

2017年上半年，全市商品住宅成交结构特征明显。从成交价格来看，济南市内各区8000元以上成交住宅占比为77%，其中9000元-12000元占比，达36%；从成交面积来看，90-140平方米的改善性住房需求是济南市场需求的主力，占比约77%。

戴德梁行山东区域总经理张春雨指出，上半年济南住宅市场走势呈现量价分离的状态，随着新增供给的上升，库存也有不断上升趋势。预计下半年度，如限购政策仍不松绑，济南市内新建商品住宅成交量将进一步下降，成交价格增速或降低。

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