青岛，2016年10月10日——房地产服务商戴德梁行今天回顾2016年第3季度青岛市场的表现, 并展望来季的发展。

商品住宅成交均价环比上升6.9%，住宅去化周期大幅降至9.9月

2016年6月-8月，青岛住宅市场成交量高达49,020套，依旧维持在高位水平。其中青岛市区（市内四区、城阳区、青西新区和高新区）成交量为36,774套，环比上升4.2%，其中以青西新区与市北区上涨速度快，分别环比上升29.1%和26.8%。

从成交价格看，6月-8月全市住宅成交均价为每平方米9,774元，环比上升6.9%，上升幅度较大。青岛市区（市内四区、城阳区、青西新区和高新区）均价升至每平方米10,875元，其中上涨幅度大的是高新区，其成交均价环比上升22.2%，至每平方米9,051元。戴德梁行山东区域总经理张春雨分析上涨原因主要有两个：“从供应方面来讲，近几个月青岛地王频出，无论是蓝光地产以每平方米楼面地价12,520元拿下的市北区地块，还是融创以每平米6,852元拿下的高新区地块，土地成交价已经接近该区域在售住宅的成交均价，高额地价带动了周边在售楼盘的价格，部分楼盘为涨价甚至出现封盘景象；从需求方面来讲，政府去库存政策实行近一年半以来已卓有成效，受上半年价格持续上涨及成交量迅速放大所产生的羊群效应影响，徘徊不定的刚需人群开始集中入市，同时越来越多的具有投资性需求的买房者也进入市场，致使之前颇具价值的地区成为近几个月房价上涨为迅速的区域。”

从新增供应量来看，6月-8月青岛市全市住宅批准上市面积为477.1万平方米，环比上升107.1%。而从存量来看，截至8月底，青岛市可售住宅套数为159,114套，可售总面积约1749.4万平方米，去化周期由于月份成交量的显著增加，降至为9.9个月。

下季度，商品住宅市场又进入“金九银十”传统销售旺季，预计下季度成交量会持续放大，成交价格会继续上升，但增速会有所下降。

青岛甲级写字楼市场活跃度下降，空置率升至18.57%。

据青岛统计局新数据显示，截至2016年二季度，青岛GDP达4520.3亿元，同比增长7.4%，增速保持平稳。其中，第三产业同比增长8.8%，达2339.15亿元，增速较季度有所增加。2016年1-7月，房地产开发投资额为685.9亿元，同比增长21.7%。在前期央行持续货币宽松政策下，青岛房地产进入高速发展时期。

2016年第三季度，位于崂山CBD上实中心交付使用，为青岛甲级写字楼市场带来了3万平方米的优质办公面积，同时全市甲级写字楼总存量上升至103.1万平方米。核心商圈整体写字楼市场空置率为18.57%，环比上升1.3%，保持平稳趋势。

本季度青岛甲级写字楼市场活跃度较上季度有所下降，净吸纳量环比下降67.16%，为11,740平方米，空置率升至18.57%。分商圈来看，本季度，市南CBD总体空置率明显上升，达16.04%，净吸纳量仍为负值。究其原因，一是本季度市南区部分高品质自持写字楼迎来租约更替期，租约到期企业受制于市南CBD高昂租金，部分租户选择放弃续租，致使市南部分写字楼租约到期后大面积空置；二是部分大型金融企业总部迁至位于崂山金融金家岭新区的自持物业内，不再租赁市南写字楼作为总部办公使用。崂山CBD受新项目入市影响，空置率升至21.23%。虽然崂山CBD前期空置面积较少，但受到本季度新入市写字楼租金高昂的影响，本季度崂山CBD净吸纳量降至6,676平方米。市北CBD本季度持续吸纳，空置率降至24.79%，净吸纳量达9,492平方米。

从成交租金来看，本季度，青岛甲级写字楼市场平均租金略有上升，为每平每月132.78元，环比上升0.9%。分商圈来看，市南CBD甲级写字楼空置面积大量增加给业主带来较大租赁压力，月平均租金略有下降，降至每平每月144.13元，崂山CBD受新上市上实中心影响，区域平均租金环比上升8.41%，至每平每月124.49元；市北CBD新增供应写字楼质量不断提升，租金呈平稳上升趋势，至每平每月98.26元。

预计青岛将有近30万平方米的甲级写字楼年底入市，新入市写字楼主要集中在崂山CBD与市北CBD。随着这些项目的集中入市，崂山CBD与市北CBD将会吸引更多租金承受能力较低的企业迁入，租赁活动将持续活跃。

消费品市场持续向好，青岛零售业活跃度显著增加。

2016年上半年，青岛全市社会消费品零售总额达1,892.93亿元，同比增长9.43%，消费稳步提升。同期，青岛市城镇居民人均可支配收入21,707元，比上年同期增长8.2%，收入的稳步增长，支撑了零售市场的回暖。

本季度，位于新都心商圈的凯德MALL开业为青岛零售市场带来15.7万平的新增供给。

位于哈尔滨路与合肥路路口的凯德MALL是凯德集团在青岛投建的大型城市商业项目，总建筑面积为15.7万平米。凯德MALL共有八层，包含了零售、餐饮、儿童、休闲娱乐等多种业态，其中零售引入了MIXX、IZZUE单店、单农等零售品牌，餐饮引入了海底捞、外婆家等多个知名品牌，许留山、港岛冰室等品牌更是首次进入山东地区，独立书店品牌西西弗的山东书店与CGV影院等多个休闲娱乐品牌也同时入驻凯德MALL，项目开业率超过90%。

在越来越多新开的业态丰富的购物中心争夺客流背景下，老牌百货经营也愈发困难。8月28日，位于香港中路38号的阳光百货宣布正式闭店，这是继2014年山东路春天百货关门口第二家宣布闭店的高端百货。阳光百货原是青岛高端的百货之一，但近年来受海信广场、万象城等体量巨大、业态丰富、定位高端或中高端购物中心挤压，其定位不清，体量太小，业态较为单一的弱点逐步暴露出来，成为阳光百货在竞争中走向衰落的主要原因。

本季度是青岛传统旅游旺季，受益于旅游人口的暴增，青岛零售业活跃度显著增加。本季度，山东Moncler精品店入驻海信广场；CBD万达广场原万达百货一楼已经全部租赁并开业，入驻品牌主要有亿维数码、云水缘、佐卡伊等；著名香港甜品品牌许留山继在凯德mall开设店铺后，入驻CBD万达广场三楼。

下季度，青岛将迎来崂山利群金鼎购物广场开业。随着各大购物中心的入市，市场竞争将更加激烈，并将会对商铺的租金和售价造成较大压力。

戴德梁行

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