在很多地方房价反弹、国务院督查各地楼市调控效果的背景下，近日，一则“湖北、湖南年内将试点房产税”的消息，引发各方强烈关注。本报记者17日分别咨询了房管、地税等部门，均称目前并没有接到相关文件，并不能确定是否开征。不过，一些业内人士已经获悉，我省房产税的试点城市是鄂州，武汉进入试点只是时间早晚问题。房产税开征技术条件是否已经成熟？其降低房价的作用到底有多大？专家和业内人士各抒己见。

住房信息联网，评估系统上线——

武汉房产税征收技术条件成熟

记者了解到，房产税征收主要依托的技术手段包括房屋信息查询、批量评估房屋市场价值等。而在楼市调控从紧的背景下，去年以来住房信息联网建设明显加强，住建部更是在今年6月底完成了40个重点城市个人住房信息系统联网的目标。在税务部门的推动下，许多城市的存量房评估系统也已经上线，这样以来技术障碍逐步就解除了。

今年6月底，武汉市房产信息系统已经与住建部系统进行联网。武汉市房管部门介绍，从2010年10月起，为了与二套房、限贷、限购等政策进行技术匹配，武汉建立了一套完备的全市房产信息系统。目前，这套系统能查询到全市所有房产、所有区域的房屋，谁的名下有多少套房子，一查便知。

此外，无论是从国际经验还是从房产税本身的特征看，征收房产税都需要成熟的房产评估技术。武汉市自去年开始启动存量房价值电脑评估系统，将原来的房屋价值评估由人工评估改为电脑评估。今年6月份，这套电脑评估系统已经覆盖了所有城区和远城区。这套参考了市场挂牌价、周边新房价以及楼层、朝向、年代等35项调节系数的系统，比人工评估更接近房屋的市场价值，作为征税依据更具科学性。据介绍，这套系统长远就是为房产税开征作技术准备。

至此，房产税征收必须的两大技术手段均已齐备。

房产税并非新税种，将对旧办法改革——

这轮试点将覆盖个人住房

其实，房产税并非新税种。目前各地征收的房产税，主要征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的营业性用房。现行规定中，房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税率。现行房产税对个人所有非营业用房产免税。

据记者了解，目前各地对工商企业征收的房产税，是以房产原值一次减除10%-30%以后的余值为计税依据。如武汉目前现行的税收政策是，经营性用房要缴纳房产税。具体计算公式是：每年房产税=房产原值×0.75×1.2%，由房产所有人或使用人缴纳。

如果转向按市场评估值征税，无疑能够更为准确地反映房产价值的变化。

据《中国房地产报》报道称，国税总局相关人士透露，湖北省鄂州试点的房产税的方案中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，但具体的征收细节以及方案出炉时间并未说明。

中国地质大学土地资源管理学院教授殷跃建介绍，传闻的鄂州方案，涉及的是对房产税体制和管理上的改革，最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。即把现行税制下的对房地产按“土地面积”和“房产原值扣除一定比例后的价值”征税，改为按“市场评估值”征税。

四问房产税

为何选择鄂州试点

据多家媒体报道，湖北省鄂州市房产税试点已在今年7月开始了试运行。虽无官方消息，但多位业内人士和专家表示，已经获悉这一消息。

记者在鄂州地税局官网上看到，该局下半年的主要工作中，有一项就是“开展房地产业税收评估工作”。

其实，早在几年前，鄂州市已经试点“物业税空转”（模拟运行），当时只是针对商业房产，对普通住宅等非商业房产还没有计划进行空转或者试点。

湖北省统计局副局长 介绍，鄂州试点最核心的是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。

为何试点选择在鄂州？ 认为，选择小城市试点更容易操作，有利于在操作过程中修正。

中国地质大学土地资源管理学院教授殷跃建认为，试点选择中小城市，在实行过程中对于税收的税率、范围等可以不断修正，所谓“船小好调头”；同时，鄂州离武汉很近，样本效应类似于武汉的一个城区，更容易体现示范效应。

房产税会扩容到存量房吗

传言称，此次湖北、湖南的试点方案中，房产税征收范围不仅是新购入商品房，还扩容到存量房。

对此， 认为，对存量房征税，显示出房产税在持有环节征收的大方向。房产税征收机制中应该有个免征点，至于是设定一个人均面积的免征点还是对首套房免征，有待研究，但是必须保证刚性需求不会在征收范围中，以免“误伤刚需”。

殷跃建认为，相对于限购、限贷等“运动式调控”手段，房产税属于长效调控机制，这是改革的大方向。至于是从第二套房开始征收还是“一刀切”对所有房子都征收，取决于各个城市的实际情况。他认为，在政策制定过程中，每个城市应该考虑到现实的房地产市场情况，又要适度超前，房产税改革的目标要保证这个税种实施的公正、公平和公开，因此，需要仔细研究批量评估技术和方法。

房产税属于地方税，从国际经验来看，应该赋予地方政府灵活的制定税负的权限。这样一来，不同城市可以根据自身情况采用区别的房产税政策。难就难在既普遍征收又要区别对待，因此需要认真细致研究和准备。还必须满足几个前提条件：完善的房地产信息系统做支撑，完善的家庭和个人信息，恰当的评估和征管组织机构，完善的法律环境做保障。

开征后能否大幅降房价

认为，从目前上海、重庆征税的效果看，对房价的调节作用并不明显，两地房地产市场降温，主要是限购等非市场手段作用的结果。

中南财经政法大学房地产研究所所长张东表示，房产税的确是比限购更为市场化、常态化的调控手段，房产税会增加持房成本，对那些炒房的投资客们来说，手里的房子越多，养房成本就越随着直线上升。开征房产税可以打击投机行为，让房价降下来。

殷跃建认为，房产税征收的目的，一是抑制靠房地产投资投机获得暴利的行为；二是完善厘清房地产开发、转让、保有等各个环节的税费，远期取代卖地收入成为地方财政的主要来源之一。

不过，住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮早前在武汉表示，不应该对房产税降房价抱很大希望。

陈淮说：“有资产就有征税，房产税肯定要征，只是时间问题。”目前市场上有一种观点，即开征房产税可以压低房价。陈淮认为此观点是一种误解。他称，房产税在短期内会抑制部分购买需求、平抑房价，但长远看正好相反，因为地方政府征了税，就要修地铁、搞城市建设、改善居住环境，居住环境的改善会相应提升当地房价，形成一个循环。

深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫在微博上表示，重庆、上海的试点证明，房产税对房地产调控的作用不大，希望国家系统考虑房地产流转环节税收、地价等因素，避免与民争利。

武汉何时进入试点

殷跃建认为，作为中部特大城市，如果房产税扩容，武汉征收房产税是迟早的事情。

据悉，在去年底我省制定“十二五房地产规划”时就有今年在汉启动房产税试点的想法。

记者采访的多位专家认为，早在去年，财政部就提出房产税扩容的事宜。财政部财科所所长贾康则预测，明年将是房产税第二批试点扩围的集中时间点。

中国指数院华中分院指数总监李国政认为，继上海、重庆后，北京、深圳、广州，甚至一些省会城市，试点的几率都很高。

也有房地产业内人士认为，上月国务院督查组马不停蹄地调研各地房地产调控情况，在房价反弹压力增大的情况下，不排除第二轮房产税试点会迅速启动。