近年来，我国房价高涨， 有必要通过改革和完善房产税政策来提高房地产保有成本，进而促使房地产市场回归理性。2011年年初，上海、重庆个人住房征收房产税试点正式推出，这一举措引起全社会的普遍关注。尽管此次试点针对的是个人住房，但不管对企业还是个人来说，房产税的征收终究会导致房地产持有成本的增加，因此，进行房产税纳税筹划具有十分重要的现实意义。

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产 人或经营人征收的一种税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。房产税有以下几个特点：①房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；②房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税；③区别房屋的经营使用方式规定征税办法。对于自用的按房产计税余值征收，税率1.2%；对于出租、出典的房屋按租金收入征税，税率12%。房产税的这些特点提供了一定的纳税筹划空间，笔者认为可以从以下三方面进行筹划：

一、合理确定房产租金

房产出租采用从租计征的方式，以租金收入为计税依据，适用税率为12%。由于税率较高，租金收入的变化对房产税的影响较大。企业或个人在与承租人签订租赁合同时，租金收入应避免包括物业管理费、水电费等，否则，纳税人将会加大税基，虚增计税依据，造成税负加重。划分不同的费用项目是节税的关键。

［案例1］京华公司2009年将一栋设施齐全的商业楼租赁给某商业集团，商业集团每年支付给京华公司的租金为800万元（包含水电费130万元，物管费及网络宽带费110万元）。

以下是京华公司纳税情况（企业所得税略，下同）：营业税＝800×5%＝40（万元），城建税及 费附加＝40×（7%＋3%）＝4（万元），房产税＝800×12%＝96（万元），各税合计＝40＋4＋96＝140（万元）。如果将水电费及物管费等从租赁合同中分离出来单独签合同，则这些费用都可以从租赁费中扣除，从而缩减税基（水电及物管费涉及的其他税收此处忽略不计）。京华公司的纳税情况将会发生如下变化：营业税＝（800－130－110）×5%＝28（万元），城建税及 费附加＝28×（7%＋3%）＝2.8（万元），房产税＝（800－130－110）×12%＝67.2（万元），各税合计＝28＋2.8＋67.2＝98（万元）。通过纳税筹划，京华公司每年的房产税比原来减少28.8万元，加上营业税等流转税，全年节税42万元，税负下降了30%（42/140）。

另外，还有一种类似的情况，纳税人将房屋及相应的设施（如机器设备、办公家具、附属品等）一并出租，签订租赁合同时，若合并签订，则全部租金一起缴纳营业税及房产税；若分别签订两份合同，则设施的租金只缴纳5%的营业税，而不缴纳12%的房产税。

［案例2］上例中，京华公司2009年将一栋设施齐全的商业楼租赁给某商业集团，双方签订的协定为：京华公司将商业楼连同相应的设施租给商业集团，租金为1000万元。

按照将商业楼连同设施一起出租的合同，京华公司缴纳税款如下：房产税＝1000×12%＝120（万元），营业税＝1000×5%＝50（万元），城建税及 费附加＝50×（7%＋3%）＝5（万元），各税合计＝120＋50＋5＝175（万元）。按照这个合同，附属的设施也缴纳了12%的房产税。如果2010年京华公司进行纳税筹划，把之前的租赁合同分为商业楼租赁与附属设施租赁合同，商业楼租金为700万元，附属设施租金为300万元，则京华公司应缴纳的税款如下：房产税＝700×12%＝84（万元），营业税＝1000×5%＝50（万元），城建税及 费附加＝50×（7%＋3%）＝5（万元），各税合计＝84＋50＋5＝139（万元）。筹划后京华公司可节税36万元，税负下降了21%。

二、合理选址

房产税的征收范围不包括农村，同时，房产税实行按年计征，因此，纳税筹划主体如果在 、设立环节考虑节税，则可将生产地、经营地选择在农村，这样，不仅可以免缴房产税、城镇土地使用税，而且还可以按税率1%缴纳城市维护建设税。

［案例3］京华化妆日用厂建于2008年，工厂筹建时，在厂址选择上有两个方案，方案一是将厂址选择在市区；方案二是将厂址选在离镇几公里的农村，但要缴纳耕地占用税（每平方米单位税额5元）。已知该厂房产原值为1500万元，占地面积为15000平方米，每年应缴纳的 税为500万元（房产税减除比例为30%，城镇土地使用税单位税额每平方米4元）。

方案一将厂址选择在市区，房产税＝1500×（1－30%）×1.2%＝12.6（万元），城镇土地使用税＝15000×4＝6（万元），城建税及 费附加＝500×（7%＋3%）＝50（万元），各税总额＝12.6＋6＋500＋50＝568.6（万元）。

方案二将厂址选择在农村，可免征房产税及城镇土地使用税， 年耕地占用税＝15000×5＝7.5（万元），城建税及 费附加＝500×（1%＋3%）＝20（万元），各税总额＝7.5＋500＋20＝527.5（万元）。第二年之后，耕地占用税不再征收，即各税总额＝500＋20＝520（万元）。

可见，纳税人将厂址选择在农村可以节税41.1万元（568.6－527.5）或48.6万元（568.6－520）。而且，将厂址设在农村也有利于工厂的扩大再生产，其节税效益会越来越大。

三、合理选择 方式

对于 联营的房产，由于 方式不同，房产税计征也不同，从而提供了筹划空间。以房产 收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应由 方按租金收入计缴房产税及相关税金；以房产 联营， 者参与 利润分配、共担风险的，被 方要按房产余值作为计税依据计征房产税。

［案例4］京华机械厂位于市区，但由于设备落后，导致产品质量不高，出现滞销，该厂决定利用位置较好的厂房（账面原值为4000万元，房产税减除比例为30%）改变经营方式。以下是备选的两个方案：

方案一：出租厂房，年租金500万元。营业税＝500×5%＝25（万元），城建税及 费附加＝25×（7%＋3%）＝2.5（万元），印花税＝500×1‰＝0.5（万元），房产税＝500×12%＝60（万元），各税总额＝25＋2.5＋0.5＋60＝88（万元）。

方案二：用厂房作 ，与其他企业合作，参与 利润分红，共担风险，该房作为自用房。只需按照房产余值作为计税依据计征房产税、不需缴纳营业税、城建税、 费附加及印花税。房产税＝4000×（1－30%）×1.2%＝33.6（万元）。

方案二比方案一节税54.4万元，税负下降61.8%。

四、合理确定房产原值

自有房产以房产余值计税，房产余值是房产原值一次减除10%-30%后的余额。房产原值是指房屋的造价，房产原值的大小决定房产税的多少，合理减少房产原值是房产税筹划的关键。税法规定，房屋是指有屋面结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所。不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、水塔、露天车场、露天游泳池及喷泉等。如果把停车场、游泳池等都建成露天的，并把这些独立建筑物的造价与生产用房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价可不计入房产原值，不缴纳房产税。

［案例5］京华公司欲建一新办公区，主体部分是办公楼，另外一部分是辅助设施，包括停车场、水塔、游泳池、喷泉设施等建筑物，总计造价为3亿元，其中，主体工程造价2.8亿元，辅助设施方面的建筑物造价2000万元，如果3亿元都作为房产原值，又假定当地 规定的房屋扣除比例为30%，则京华公司每年应缴纳的房产税＝30000×（1－30%）×1.2%＝252（万元）。如果京华公司除把办公用房外的建筑物如停车场、水塔、游泳池都建成露天的以外，还把这些独立建筑物的造价同办公楼的造价分开，作为一项固定资产在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价就不用计入房产原值，不纳房产税。每年该公司可以少缴的房产税＝2000×（1－30%）×1.2%＝16.8（万元），税负下降了6.7%。

以上通过不完全归纳法，介绍了我国房产税纳税筹划的几种方法。房产税的纳税筹划是较为复杂的系统工程，纳税人必须熟练掌握国家税收政策并根据实际情况灵活运用,同时综合考虑各方面因素以及其他税种的税负效应,进行整体筹划,寻求 方案,才能达到纳税人整体效益的 化。