央行今年内的两次降息，对于很多贷款合同约定“按年调整”的购房者来说，将从2013年1月1日开始兑现降息利好。首套房5年期以上房贷基准利率从原来的7 .05%下调至6 .55%，5年期以上公积金贷款利率将从4 .90%降至4 .50%。

中原地产及多家银行客户经理均乐观表示，受两次降息影响，明年初开始将减轻购房贷款者的负担。南都记者计算，对于在降息前贷款的购房者来说，100万的20年期贷款，年后月供减少298元。

7折利率者提前还贷不划算

年关将至，拿到了年终奖，加上平时的积蓄，不少购房者正计划提前把房贷还掉，减轻每月的房贷压力，但提前还贷未必划算。

众所 ，2009年、2010年，由于银根放松，不少购房者碰到好时光，享受到了7折利率。纵然加息后，利率依然很低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理财产品的利率。不少理财师建议，这样提前还款不如拿去存款，或者购买理财产品。

“像这样有幸享受到7折利率的人，不必急着还贷。”农行理财经理丁先生说，7折以后的利率非常低，做些固定投资完全可以超过付出的房贷利率。

记者了解到，早前确实有不少房贷客户享受利率7折优惠，目前5年期以上贷款基准利率为6 .55%，打7折后利率水平为4 .585%，而现在5年期定期存款利率为4 .75%，房贷利率打7折后比定期存款利率还低，两者出现利率倒挂现象。

此外，对于等额本息还款的贷款人而言，每月还款总额固定，本金递增利息递减，如果借款人已经还款到了中期，已经偿还掉了大部分的利息提前还款还的是本金，提前还贷意义有限。而选择等额本金，且还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。

而那些处于还款初期的借款人提前还贷最划算，尤其是选择等额本金还款的借款人。还款利息支出通常集中在还款初期，所以借款人在还款前期提前还款都是划算的。如果借款人已经还了五年以上再选择提前还贷，就相当于把最优质的“低息贷款”还掉，对借款人来说反而不划算。

不必急于提前还贷的贷款人

1享受到7折利率的贷款人；

2选择等额本息还款并且还款到了中期的贷款人；

3选择等额本金，且还款期超过1/3的贷款人。

房奴压力略有减轻

今年6月央行次降息，首套房5年期以上房贷基准利率从原来的7.05%下调至6.8%，而随后的7月6日，利率第二次下调至6.55%。两次降息相加，今年房贷年利率下调了0 .5个百分点。公积金贷款利率也将从4.90%降至4.50%。

不少城市目前执行房产贷款银行不论是商业贷款还是公积金贷款，都是按“次年调整”，即从加息后第二年的1月1日起，按上一年末12月31日当天的新利率执行。这对很多还贷的房奴来说，下个月起月供金额会相应减少。南都记者采访中原、合富辉煌等地产机构大概计算了节省额度。

“我们计算，100万的20年期贷款，年后月供减少298元。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉南都记者，降息举动对购房者实际省钱的意义并不大，但作为宏观调控手段，降息是释放了银行利率减少和促进房地产市场的信号，有利于鼓励购房者入市。