历经多轮调控的2010年，二手楼市场波动明显，回顾过去的一年，广州全市二手楼价格的变化如何？对于买家而言，这年头物业 已经是不具悬念的定论了，若要盘点过去一年的二手楼市，他们 关心的问题莫过于自己买的楼算不算“蓝筹股”？放眼全市，哪些区域、哪些板块会是跑赢了大盘的“黑马”？

为此，记者从中原地产、合富置业及满堂红三大中介行了解到相关的一手统计数据，结果发现，今年广州二手楼价涨幅同比在25%-32%之间，而对比各区，由于受亚运城开售、 开通等利好的拉动，番禺区成为二手楼价涨幅 的区域，而工业大道北则成为二手楼价涨幅 的板块。

多番调控，楼价仍大涨约三成

2010年，被喻为楼市调控年。在多番调控之下，广州二手楼市再次展现其极强的“韧劲”。记者近日从中原地产、合富置业、满堂红等多家中介行获得的数据均显示，2010年1月份至11月份广州二手楼成交均价同比去年升幅明显。

合富置业和满堂红的成交数据显示，前11月广州二手楼价的涨幅超过30%.合富置业的数据显示，2010年1-11月全市二手住宅成交均价为12260元/平方米，同比去年1-11月上升31.8%. 城区二手住宅成交均价为13716元/平方米，同比上升幅度略大于全市水平，达33.9%.根据满堂红研究部数据显示，2010年1至11月，广州市各区二手住宅买卖成交均价约为10845元/平方米，相比起2009年1至11月广州市各区二手住宅买卖成交均价约为8239元/平方米，同比涨幅约31.6%.而中原地产二手住宅成交数据则显示，截至12月12日为止，全市二手均价约为14225元/平方米，对比去年同期的11395元/平方米，上升了约25%.

亚运利好，番禺受益

中原地产二手住宅成交数据还显示，在 六区中，番禺区涨幅 为凌厉，截至12月12日，同比上涨了37.27%，位居六区之首，成为亚运利好拉动 明显的区域。其次则是越秀区，成交均价同比上涨36%，白云区位于季军，同比涨幅为33%，而六区中 低于大市的是荔湾区，处于垫底的位置，其二手均价变化 小，成交均价同比去年仅微涨3%.

据介绍，亚运利好和 开通对区域二手楼成交价的拉动作用尤其明显。如亚运城，作为今年市场 瞩目的一手项目，其发展前景、配套完善和货量之大，吸引了不少 客和自住客，当中分流了不少客户到番禺区其它板块置业，因而带旺了番禺整个楼市，导致二手楼价飙升幅度高居榜首。今年下半年，多条新 线路开通，带动沿线二手物业受关注度提升，买家以刚性需求为主，海珠、白云、番禺三区新 途经板块内大部分物业受到新 利好带动，即使在楼市调控下，价格走势依然坚挺。

后市预测

明年调控或成常态楼价升幅在10%左右

谈及后市，中原地产市场部主任黄燕飞表示，未来 或会继续严控楼市，买卖双方对后市预期进一步拉大，二手住宅市场或会面临成交量缩价格稳中有升的局面。预计在新年过后，二手市场或会迎来一个成交小高峰。

满堂红研究部高级主任肖文晓表示，预计今年的成交套数将在93000-95000套之间。明年，在保增长、控通胀的目标下，中国的货币政策将从2010年的“适度宽松”转为“稳健”，针对楼市的差别化信贷政策和差别化税收政策也不会轻易放开，因此调控将会成为2011年楼市的常态。“根据今年历次调控后二手楼市的交易量平均水平测算，预计明年二手住宅交易套数将比今年略有减少，大约在90000套、770万平方米。”肖文晓还指出，由于成交量总体保持稳定，预计2011年二手楼价将会“稳中有升”，但是涨幅将会趋于平缓，幅度大约在10%.

区域成交均价排行榜

价格涨幅之冠———番禺区

关键词：亚运城、 新2号线、新组团

中原地产二手住宅成交数据显示，截至2010年12月，番禺区成交均价同比上涨37.27%.中原地产番禺区区域营业经理袁诚林表示，对番禺楼价影响 的莫过于亚运城的开售和新 二号线的开通。亚运城作为今年市场 瞩目的一手项目，其发展前景、配套完善和货量之大，吸引了不少 客和自住客，当中分流了不少客户到番禺区其它板块置业，因而带旺了番禺整个楼市。而新 2号线的开通， 直接受惠要数是洛溪板块，在 投入使用前后，这里的二手物业已经有将近2000-3000元/平方米的价差。据袁诚林透露，在5月至9月这几个月期间，他 明显感觉到区域客源、成交量激增和楼价飙升，番禺多了不少外区客找房、购房。自10月限购令出台后至今，区域内的成交量和客源虽明显减少，但楼价还是稳中有升。

袁诚林表示，番禺区楼价涨幅明显，还有一个重要的原因。在今年“五一”和“十一”期间，区域内星河湾、锦绣香江（资料、团购、论坛、二手）、广州雅居乐、华南碧桂园（资料、团购、论坛、二手）等多个大型楼盘相继推出新组团。一手新盘价格高开，对原小区二手物业以及周边二手业主影响甚大，导致二手业主纷纷提高放售价或反价，有部分还出现 心理。如广州雅居乐，在今年年初时其洋房二手均价约8000-9000元/平方米，现时已经升至1.1万-1.3万元/平方米，价格涨幅达37%-44%.

价格涨幅亚军———越秀区

关键词： 房、限购令

中原地产二手住宅成交数据显示，越秀区12月上旬均价为16529元/平方米，同比上涨了36%.中原地产市场部主任黄燕飞表示，越秀区作为老四区之一，配套优越不言而喻，加上名校云集，吸引了不少望子女成材的家长买家和改善型买家到此置业。淘金板块、东风中板块二手盘源，尤其是 房，一直都是处于供不应求的局面。自10月份政策限购令出台后，业主担心出售后难以再购回同类型 物业，在价格上少有让步， 心态加剧，或以远超于市场价放售试探市场。当中不乏资金充足的 需求型买家入市，积极带动市场成交，从而拉高了区域的成交价。

据中原地产二手住宅成交数据统计所得，越秀区12月前两个星期的成交中，单价在1.5万元/平方米以上的成交宗数比重，占了5成以上，因而拉升整个区域的二手均价。在大量 房需求的支持下，预计越秀区明年的楼价仍会稳步上扬。

价格涨幅季军———白云区关键词： 、白云新城

作为以往的 “盲区”，白云区是六区中受新 网线开通受益 的区域。据中原地产二手住宅成交数据显示，截至2010年12月上旬为止，白云区均价约为11098元/平方米，同比上升了33%.中原地产白云区区域营业经理李志军介绍，随着区域内多条 线路投入使用，区域内的客源一度激增。以往白云区购房客多为外地人， 的开通，令到白云区多了不少来自广州市区的买家。而众多板块中，白云大道板块的楼价涨幅 ，保守估计升幅逾20%.一方面是 利好，另一方面是白云新城大型商业规划的逐步落成，带动板块乃至整个区域的经济和生活圈发展。

李志军表示，在 投入使用后，沿线置业需求增多。不少业主提价和反价。 沿线二手楼盘基本上全面迈进万元时代。在限购令出台后，白云区作为外地置业人口较为集中的区域，客源和成交量一度锐减。但随着年底白云新城内的万达广场开业，其周边的二手租售市场再度活跃。

面对来年 或再度加大楼市调控力度，李志军还是看好楼市。虽然目前限购限贷政策仍在执行，市场消费信息不足，购买力受限。而2010年CPI持续走高，预期明年CPI仍会维持在高位，通货膨胀的压力或会不断增大。在这样的背景下，稳定且 率可观的 渠道不多，人民更看好房地产 。房产不但可以抗通胀保值，还可以放租，有稳定的。因此预计2011年楼市还是会保持量价稳中有升的趋势，价格涨幅稍高于CPI涨幅。年底是传统成交旺季，将会迎来一个成交小高潮，有部分置业需求急切的买家会赶在年底入市。明年3月春节过后，部分观望已久的刚性需求或会释放，成交或会迎来另外一个小高峰。

涨幅低于全市———荔湾区

关键词：芳村板块、楼价洼地

据中原地产12月上旬成交数据显示，荔湾区二手均价为12044元/平方米，同比升3%，低于全市楼价涨幅。中原地产荔湾区区域营业经理彭建表示，旧荔湾的二手楼价升幅明显，上下九、康王路这些商业路段的二手楼价涨幅基本在20%-30%.但芳村板块的楼价由于历史起点低，即使今年该板块的楼价已经上升了不少，但仍未赶得上全市的楼价涨幅。

彭建表示，芳村板块今年缺乏新开售楼盘，虽然年中有龙溪高尔夫球场两地块溢价拍出，但这两地块距离 尚有距离，对芳村乃至荔湾区的楼价造成的影响不大。芳村楼价起点低，购买人群集中在资金能力较为紧张的初次置业者，因此板块楼价升幅只是小幅上扬，并没有出现如番禺、白云等区域楼价大幅上扬的情况。目前芳村二手均价约7000-9000元/平方米，个别高档次的楼盘，如恒荔湾畔（资料、团购、论坛、二手），二手均价在1.8万-2万元/平方米。

涨幅倒数第二———天河区

关键词：客源减少

天河区是今年二手楼成交均价涨幅相对较小的一个区域， 倒数第二，截至12月中旬，二手楼成交均价上涨27%，低于“大盘”涨幅。

记者采访了解到，10月份之后，天河区二手市场业主因为限购、限贷，担心卖了买不回而 ，反价普遍，然而该区域的客源却相对减少，业主反价多，买家追价意愿低，所造成价格差距是阻碍成交的主因。由于成交主力为首次置业及改善型买家， 客的踪影较少出现，部分买家受贷款、税单、利率上调、公积金申请时间长等因素影响，出手较为谨慎，压抑了需求，该区域楼价缺乏明显的拉动力，楼价上涨速度明显不如其它区域。

板块扫描

工业大道北成，天河北跑输大盘

至于全市各个热门成交板块的楼价升幅情况，则可从合富置业的板块成交均价排行窥知一二。来自合富置业的成交数据显示，2010年1-11月二手楼交投热门的六大板块，均是成熟社区盘集中的区域，标志性楼盘其综合质素以及保值力在调控政策频出的2010年，更容易受到自住用家的青睐。

对比发现，2010年1-11月全市二手住宅成交均价为12260元/平方米，同比去年1-11月上升31.8%，而在天河北、工业大道北、机场西、洛溪、华南以及市桥这六大板块中，工业大道北板块成交均价达到14688元/平方米，同比涨幅34.3%，成为跑赢“大盘”的，其次是机场西板块，成交均价同比上涨32.7%， 第三的是洛溪板块，成交均价同比上涨31.9%.

以往 热的板块，如天河北，今年的表现稍差。其成交均价增幅仅为27 .7%，低于全市均价31.8%的增幅。对此，合富置业市场部梁燕明分析，这六大成交热门板块当中，工业大道北板块、机场西板块、洛溪板块这三个板块楼价涨幅略高于大市，它们都是受新 开通利好影响的板块，而天河北板块、市桥板块等板块楼价涨幅略低于大市。“以天河北为例，在全市普涨、楼价日新月异之际，天河北由于长期缺乏一手盘，市场对这个板块的关注度不高。”合富置业市场部梁燕明分析，由于一般市民买楼的习惯是一手二手一起看，缺少一手新盘的光芒，天河北仿佛变成蒙尘的“明珠”，少有外区置业者来这里找房子，二手成交集中在本区的换楼客人上。

特点分析

开通二手物业涨幅明显

相比起来，新 线路开通，带动沿线二手物业受关注度提升，买家以刚性需求用家为主，海珠、白云两区新 途经板块内大部分物业还是会受到新 利好带动。

合富置业富力现代 分行主管张国嵘举例，离凤凰新村（资料、团购、论坛、二手） 站较近的富力现代广场（资料、团购、论坛、二手）现时 的单位是100平方米左右的三房，以改善型买家置业居多，少有首次置业者，目前富力现代的二手均价约为18000元/平方米，由于新政及 开通，部分业主心态较为强硬，虽然没有反价，但价格基本没有松动的空间，因此新政之后，成交量有所减少，由于新购令出台，睇楼量有所减少，而买家心态也发生了转变，多了部分希望一步到位的置业者。

合富置业光大康榕分行主管曾杰华介绍，八号线沙园站就在光大花园门口，但现时 开通对业主及买家的影响远不及政策影响来得明显，由于 开通的消息已在很早的时候开始影响楼价，开通后反而没有因此而改变太多，受影响较为明显会是一些目前热销的70平方米两房的单位，二手总价在130万-140万元，比之前约涨了3万-5万元。近期光大二手均价在18000元/平方米左右，而大面积的单位则在23000元/平方米左右了。