违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租；房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。今年2月1日，住房和城乡建设部施行的《商品房屋租赁管理办法》对上述情况都有明确规定和相应处罚条例说明。如今，《商品房屋租赁管理办法》已施行一个月时间，记者走访长春市商品住房市场了解到，擅自改变房屋使用性质，将商品住房私改成公寓向外招租的现象依然严重，而且，房屋租赁当事人不知道去哪里办理房屋租赁登记备案，很多人甚至闻所未闻。

只要赚钱啥房子都能租

近日，记者走访桂林路附近的一家男子公寓时发现，一间近百平米的商品房内，除卫生间和厨房，另四间房间全都改成了寝室。每间寝室内至少摆放着四张双层大铁床，床位分上、下铺，整个屋子内可容纳近30人。房间里没有桌、椅和衣柜等常用家具，因为床位非常拥挤，房间里再容不下任何器物。居住在这里的年轻人只能将自己的东西都堆放到床底下。寝室内铺位相连，想找一处能坐着地方都没有，整个房间像间“鸽子笼”。这间住房内有一个公用卫生间和一个洗淑间，洗淑间是厨房改成的，住在屋子里的二十几个人都在这里洗漱。

距离这家公寓50米处，在一栋居民楼内的二楼有单间向外出租。所谓的单间就是将一整间商品住房间隔成若干个小间，小间的墙壁结构是用木板制成的，基本上起不到隔音效果，间壁也不符合房屋建筑结构的要求。在这家出租单间的屋子里，原来的建筑格局都被打破，进屋后有一个近十平米的小厅，里面放着一台电视，门边的一个小屋子是卫生间，穿过小厅就是一条二十余米长的走廊，走廊里很黑，其狭窄程度勉强过人。走廊两边是一扇又一扇的小门，每一扇门里面就是一户。这些被分隔出的小单间面积仅有四五平米大小，开门后就是一张床，因为屋子里除了床再放不下任何东西，让人感到那张床很大。

据经营单间的女老板介绍，单间每月150元钱，环境比公寓要好！有自己独立的空间，房门还有锁，便于存放物品，居住也安全。

位于平阳街附近的一处男女子公寓内，在这处整体面积不足百平米的房子内竟居住着20-30位住户，连厨房也改成了卧室。经营公寓的老板用木板作墙壁，设置出若干个单人间、情侣间和多人间。

房东介绍说，住在这里的人都是有素质的，多是刚毕业的大学生，他们在附近上班，一般白天时候很少回来，就晚上回来休息。

记者走访时了解到，这些公寓或单间选址位于居民小区内，经营成本较低，不用办理营业执照，而且不受相关部门的管理和约束。一些以租房获利的人便将住宅楼改成适合群租的公寓或单间，向外经营。在这类住房里，人均居住面积都不足5平米，有的甚至更小。

好房子咱租不起

刚毕业的大学生小张谈起租房子来一脸愁容。小张说，“现在房租太贵了，如果租一处独门独户的房子，月租至少800元钱，而且房东要求也要一次性付四个月的房费。对于我们这些刚参加工作的大学生来说，这笔开销很大的！”

来长春打工的女青年小王表示，“我住在合租的插间里，每个月要付550元钱的租金。虽然我感到很不合理，但没有别的办法。如果每个月我再添250元钱，就可以自己独居，这只是一个想法而已，因为我的工资很难令我再挤出这笔钱。”

在长春工作多年的外来务工人员小赵说，“去年我花销太大了，还欠下一笔债，弄得我现在手头非常拮据，为了节省开支，无奈之下搬进了这种便宜的单间里住。虽然条件不能和过去相比，但房费省了不少。一年多前，我自己租下一处房子，每月租金750元钱，现在住在单间里，每月才150元钱。白天我在外面工作，只有晚上才回来睡觉，环境孬点，就勉强凑合吧！”

我的房子我做主

日前，长春市民宋先生有一处住房向外出租，他的房子在‘四分局’附近，这是一处面积50平米的7楼顶楼。宋先生把这处房子以每月750元钱的价格向外出租，但他发现楼下的邻居将房子以1100元钱的价格租了出去后，也打算提高房屋租金。虽然，他和租房者已签署半年租期协议，但宋先生对租房者谎称，自家亲戚来长春工作，没有地方住，希望能将房子腾出。于是，租房者住满一季度后就搬走了。

宋先生告诉记者说，“虽说我的房子是顶楼，装修程度不如楼下，以当前的市价，一个月租金900元钱还是有很多人会租的。”

果然，宋先生打出招租广告后不到一周时间，就将自己的房子以每月900元钱的价格租了出去。但宋先生的妻子极力反对此事，她说，“应该把这个房子以插间的形式分租出去，大屋600元钱一个月，小屋500元钱一个月，这样，一个月就能收1100元钱的房租。”三个月后，宋先生便又以装修房子为由将房子从租房者处收了回去，虽然他们之前签署的也是半年租期协议。

记者在采访中还了解到，一些房主为了获得更大的经济，甚至将自家房子建筑格局擅自变更，屋子里面加了很多薄板墙壁，有的人还将原来的墙壁或房门打通。还有一些经营公寓、单间或小旅店的老板在获得房主的同意后，也改变了屋子的原有建筑格局。

面对如此做法，公寓或单间所在的居民楼内的其他住户非常惊恐，他们担心楼下的原有建筑格局遭到破坏后，会影响整个住宅楼的承重安全。但是，租赁房屋和经营公寓的人并不理会这些，他们认为，“这是我自己的房子，我想怎样就怎样，你们管不着！”

对此，房屋中介公司的人员也持相同看法，一家房屋中介公司的业务员刘先生讲，“房屋租赁是房屋租赁当事人双方的事情，有人愿意往外租房，也有人愿意租住。双方都满意，关旁人什么事情。另外。什么样的价位对应什么样的房子。”

新政有助于改善居民居住环境

今年2月1日，住房和城乡建设部正式施行了《商品房屋租赁管理办法》（以下简称办法）。对此，住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣曾表示，规范分割出租行为有其现实意义，合理的合租行为仍然受到保护，中低收入人群租房问题可通过保障性租赁住房解决。实践中，出租人将房屋分割出租的情况比较突出，已经成为一个各方面反映比较强烈集中的问题，因此考虑多方因素，在《办法》中作出了规范分割出租行为的规定。

中国对建筑安全有明确要求和规定，分割出租中的出租人擅自改变房屋构造结构，改变水、电、气线路等行为，实际上已经违反了现有规定和标准。此外，分割出租行为不仅因居住密度大而无法保障承租人的基本生活条件，还因承租人过度占用公共资源侵害其他业主的合法权益，容易导致矛盾和纠纷。

姜万荣表示，对分割出租行为进行规范，与群租或低收入人群住房租赁是两个问题。一是合理的合租行为仍然受到保护。《办法》旨在规范侵害当事人合法权益的分割出租行为，对以原设计的房间为出租单位的合租行为并未禁止，承租人仍可在《办法》规定的前提下，选择适合自己的商品住房进行合租。二是中低收入人群租房问题可通过廉租房和公共租赁房解决。目前，各地均以各种渠道拓宽廉租房和公共租赁房房源，确保租赁住房的供给稳定充足，惠及中低收入人群。中低收入人群可以结合自身实际情况，向当地主管部门申请廉租房、公共租赁房居住。

与原《城市房屋租赁管理办法》相比，新《办法》做出了诸多调整。姜万荣介绍说，比如体现了鼓励房屋出租的精神。《办法》第六条，将原来规定的九种不得出租情形，减少为属于违法建筑的、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋适用性质等四种情形。再比如，贯彻对租赁当事人特别是承租人权利保护的原则。《办法》规定房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。另外，进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务；明确对主管部门在加强租赁管理和提高服务水平方面的工作要求；进一步细化房屋租赁登记备案制度。《办法》还要求主管部门提高租赁服务水平，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，建立完善房屋租赁登记备案信息系统等。

商品房租赁市场规范任重道远

记者调查发现，《商品房屋租赁管理办法》施行一个月后，长春市的出租房屋市场却未有改观。

长春市住房保障和房地产管理局的工作人员称，商品房屋租赁方面的事情向长春市房地产租赁管理办公室咨询。

2月22日，长春市房地产租赁管理办公室的一名崔姓工作人员说，“现在，我们只管理非住宅的租赁，住宅租赁的管理权限已在2009年下放到长春市的各个区。我了解到，长春市人均住房面积标准在29平米。关这方面的事情好象是住房什么局在负责……，具体详情我也不知道了。”

3月1日，长春市房地产租赁管理办公室一名周姓科长称，“住宅原来归我们管理，但在2010年以后就不再由我们来监管了。住宅应该由社区来管理。另为，对于住房和城乡建设部施行的《商品房屋租赁管理办法》目前在长春市还没有开展。”

然而，回答记者问题的两位长春市房地产租赁管理办公室的工作人员都未能说出住宅管理权限划分出于哪一条明文规定。

此前，记者在咨询宽城区住房和城乡建设局时，一位张姓工作人员也向记者表示，“暂时，我们还没有接到上级部门的关于《商品房屋租赁管理办法》的通知。”

对于商品房屋租赁管理的事宜，记者还咨询了社区和派出所。2月22日，朝阳区桂林街道西康路东社区的区委主任钟女士对记者说，“商品房屋租赁管理这方面事情不归我们管的。”

3月1日，桂林路派出所的一名民警表示，“商品房屋租赁当事人必须到派出所登记备案，但是，派出所不负责管理商品房屋的租赁，只负责人口的管理。”

记者采访多位在长春租房子的居民时，他们均表示，在长春租了多年的房子从未听说过房屋租赁时应该找一个监管部门进行备案登记。也没有听说过住房和城乡建设部施行的《商品房屋租赁管理办法》，更不知道法规中的具体内容。

新闻链接一：

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

第二十一条 违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。

第二十二条 违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

第二十三条 违反本办法第十四条款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人不改正的，处以一千元以下罚款；单位不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

新闻链接二：

据调查，大多数德国人更愿意租房住。德国房子的自住率很低，这对稳定住房市场需求和避免房价大幅飙升起到了重要作用。

目前，60%左右的德国居民租房住，年轻人当中则有77%左右是租房族。

德国的多种租赁方式，几乎覆盖了国民的全部阶层。

在德国，租房的“安全感”不亚于买房，不少家庭，几十年就住在一所出租房中。德国《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别注重保护房客利益。法律还规定，如果房东的房租超过“合理房租”20%，就构成违法行为；超过50%就构成犯罪。