2009年以前的房山，在北京楼市中一直处于房价的洼地，人们对该区域的认知度、关注度均 有限。而随着万科、首开、城建等大型房企的进驻，房山在CSD 休闲购物区的战略规划下，长阳半岛、芭蕾雨·悦都等 楼盘的问世，将人们的目光一下子吸引到了这里。然而，迅速膨胀的房山楼市，在限购的影响下，不仅销量大幅下挫，库存压力也 明显。那么，在调控的大背景下，房山楼市能从众多区域中脱颖而出吗?

●楼市新兴板块

产品盯紧刚需客

房山，相对于其他远郊区县来说，特殊性比较突出。首先，房山是2009年之后才开始进入密集开发阶段，并在短短两年内，成为市场中备受关注的热点区域之一。业内人士表示，土地市场供应量的大幅提高和一些大型房企的进驻，比如万科、首开、首创、城建、建工等，使整个房山的热度大幅提升。同时，随着区域市场热度的快速攀升，直接拉动了该区域内的销售和签约量，成为北京楼市中的重要角色。

同时，房山区域的密集开发下，一线房企及大型国企的进驻、聚集，对市场的引领作用也 明显，使得房山摆脱了之前给人以边缘化、郊区化的印象，更重要的是激烈的市场竞争，促使开发企业对产品品质的关注，这使得新兴起来的房山楼市，发展起点相较其他远郊区域要略高。房山某开发商表示，目前来看，房山在售的项目，基本上都将追求居住品质作为项目打造过程中突出考虑的重点。

此外，从整个房山区域来看，市场上普遍的产品类型，多数都是满足刚性需求的居住产品，比如长阳半岛、芭蕾雨·悦都等项目，显著特点就是刚需型产品占据 主力地位，仅有建邦华庭等个别项目定位为改善型置业产品。

而从价格上来看，整个房山区域相较通州、大兴等区域要显得理性得多，北京房山房价涨跌并没有呈现出大幅的波动。房山某开发商表示，房山自2008年楼市逐步回暖以来，价格走势都比较理性，即使在今年市场冷淡的情况下，除了个别项目推出少量的特价房源以外，并没有出现价格整体性的大幅波动。不过，也有业内 表示，随着限购的持续，未来房山房价下行的趋势也将逐步明朗。

●规划给力 配套升级

房山CSD发展战略的推进下，受到奥特莱斯商圈的规划、轨道交通的通车等利好因素，如今宜居程度相比以往大大提高，且后发 明显。

交通方面来看，之前被冠以“杜大爷”的杜家坎收费站，日前改造扩建工程已经完工，地面交通环境得到显著改善，自西四环到达房山长阳板块，即使在车流高峰，也可实现半到达。另外， 9号线9月份开始空载试运行，月底将有望正式通车，与房山线在大葆台实现同台换乘接驳，并延伸至北京西站。按照规划，该线 明年下半年，将有望接驳国家图书馆，届时将可以实现与市政大网络相连通，进一步提升出行便利性。一些购房人表示，这相比顺义、通州等远郊区县，宜居 值得称道。另外，值得提出的是，房山的密集开发下，也为房山的配套发展带来了前所未有的契机。

房山在新近的规划中，配置了大量的 商业配套，据了解，目前包括俏江南等 商业已经确定入驻，包括奥特莱斯商圈的逐步形成，房山的商业体系基本可以满足区域生活要求。建邦华庭销售经理 表示，“ 商家的入驻，必然是看到了该区域的发展 ，同时，这些 商家的集聚，也必将反过来促进该区域价值 的发挥。”

而 配套和医疗设施，北京四中、北京 等 资源，以及武警总医院的入驻，相比其他周边板块 明显，这些因素都将助力房山成为宜居之地。业内人士指出， 与医疗配套是一个区域内的公共资源，对区域宜居程度的提升作用还是毋庸置疑的。

●供应旺盛 成交锐减

库存压力不小

近4年内，房山区的住宅土地规划建筑面积供应量达到了632.62万平方米，占到了全市供应总量的14.7%，占据全市 ，商品房供应量为3.7万套。

在限购的影响下，刚刚兴起的房山楼市可谓饱受打击。根据亚豪机构数据统计，今年年初1月份房山区域的成交量为1421套，占全北京市成交份额的13%，彼时该区域的成交均价为14979元/平方米，2月份房地产政策一经推出，该区域成交量急转直下落至175套，成交占比也跌至4.66%。此后随着部分项目不断调整价格，以价换量以及新盘低价入市，该区域成交情况也一直起起伏伏， 月度成交量曾达到1192套，而却仅为400余套。

北京中原市场研究部统计的交易数据显示：在限购的 初几个月，成交量占全市占比甚至超过20%，但是 近从8月开始，房山成交量连续下滑，10月份更是创造了429套的低成交量，不足限购之初的一半。

从2011年的月度具体交易数据可以看到，房山楼市从8月开始，进入萧条期。成交量急剧萎缩。虽然在9月份因为翠林漫步等个别项目成交提升，成交量有所回升，但是到了10月份再次陷入低谷。 近三个月的成交量已经陷入了 近两年的值，成交均价也相比之前有明显下滑。对此，业内人士表示，限购之初对房山楼市影响相对较小的原因，在于房山主要产品为刚需型产品，而在8月以后，市场已经消化了部分持有房票的刚需客。同时，随着其他区域价格的松动，即使是刚需客也开始对房山持有较浓重的观望情绪，而选择持币待购。

在持续供应与销量下挫的双重压力下，目前房山区库存住宅为11750套，相比限购之前6329套，增加量达到了5400套，接近。而按照之前月份成交量计算。目前的库存消化需要27个月，而限购前库存消化基本只需要4到5个月。

应该注意到，房山楼市未来入市量和存量都较大，在严政下必将影响区域价格走势。不管是土地供应量还是即将入市的供应量，势必迫使开发商在策略上有所调整。业内人士分析认为，未来房山价格下行的压力将 突出，甚至出现价格跳水。不过房山某开发商强调，“就区域整体价格而言，波动幅度， 终还是要看政策的要求与实施。”